Feb 2024
投资住宅或商业物业依然是自营养老金（SMSFs）热衷的投资选择之一。本指南概要了在考虑运用自营养老金（SMSFs）进行置业投资时必须遵循的规定，以及在此过程中需要谨慎考虑的因素。
自营养老金SMSF可以通过贷款购买房产吗？
是的，自营养老金（SMSFs）可以贷款购房，但必须采用一种特殊类型的贷款，称为有限追索贷款（limited recourse borrowing arrangement - LRBA）。其他类型的贷款是不被允许的。
LRBA涉及到SMSF的受托人向贷款机构借款，然后使用这些款项购买资产，通常是住宅或商业物业。
LRBA与标准贷款安排有所不同。如果SMSF无法偿还贷款，贷款机构的索赔权，仅限于使用贷款购买的资产。
这意味着贷款机构只能通过出售该资产来收回款项，而不能通过取得SMSF的其他资产来偿还债务。
SMSF贷款时，要遵守的有限追索借款（LRBA）规则
以下是有限追索借款（LRBA）需要遵循的一些规则：
借款用途： SMSF必须使用借来的资金购买物业。这些借款也可以用于支付购房费用（如印花税），以及维护或修理物业的费用。然而，借来的资金不能用于其他目的，例如，不能用于：
对购房物业进行改进(装修或改件)，
对养老金已经拥有的其他资产进行改进（例如，通过借款在SMSF名下的空地上建房），
通过使用已有资产作为担保来释放资本。
物业为单一资产： 在LRBA下购买的物业必须是单一资产（single asset）。通常情况下，一个LRBA只能持有单一产权的物业。
物业初始需以信托方式持有： 当SMSF借款购房时，该物业必须以“信托”方式持有，直到债务偿还。这要求有一个单独的实体（通常是一家公司）作为物业的法定所有者。这个单独的实体（称为托管人）代表SMSF持有物业的法定所有权。SMSF在LRBA实施期间（购房合同必须由托管方执行，而不是养老金的受托方）不能合法拥有资产。必须进行法律文件的签署，包括基金受托人指定托管人代表基金购买物业。最好的做法是，在签署购房合同之前，就执行这些文件，而在某些州/地区，这是强制性要求。无论在购房的州/地区，都需要采取重要的注意措施，以确保避免不利的GST、CGT和印花税后果。
托管人没有其他实际职能，即不需要申请税号，不需要注册GST，也不需要银行账户。
然而，如果物业出租，托管人作为物业的法定所有者将做为房东。SMSF有权收取物业的租金，支付房东物业费用，注册并汇缴GST等。
担保必须仅限于购买的物业： SMSF的借款被称为“有限追索”贷款，因为如果SMSF未能履行贷款义务，贷款人只能查封使用借款购买的物业。“有限追索”贷款协议禁止贷款人或其他任何人追缴SMSF的其他资产的权利。但“有限追索”贷款协议通常会要求养老金成员提供相应的个人担保。
在LRBA期间不得对物业进行改进或更改： 购房后计划对物业进行改造是很常见的，但如果通过养老金使用LRBA购房，可能会很困难，有时甚至是不可能的。相关法规仅允许自营养老金的托管人在持有物业期间进行一些改进，前提是这些改进：
不是用借来的资金支付的，
不会从根本上改变物业的性质。 但通常不允许进行实质性的变更。在LRBA生效期间，不允许的改进的示例包括：
对通过LRBA购买的物业进行分割，
在通过LRBA购得的空地上建房，
拆除通过LRBA购得的物业上已经存在的房屋，并用几个单元或商业场所替代，
将住宅房屋改建成商业场所。 这些改变只有在贷款偿还并将物业的所有权从托管人转移到基金受托人后才允许。
SMSF可以像谁借款？
自营养老金（SMSF）可以向任何实体借款，包括第三方，如银行，或关联方，如基金成员或家庭成员。只有少数银行和金融机构向SMSF提供有限追索借款安排（LRBA）。这些机构的政策可能会对选择产生一定限制。尽管贷款机构之间的政策有所不同，但贷款价值比（LVR）往往偏低（通常对于住宅物业，LVR不会超过70%至80%，对于商业物业约为65%左右）。
这意味着SMSF需要有足够的现金来支付差额，并保持足够的现金储备以支付前期费用以及与基金运作相关的其他费用。购房定金和结算款项的支付必须从基金的银行账户中进行。
贷款机构可能要求SMSF拥有最低水平的资产（通常至少为25万至30万澳元）。自营养老金较标准贷款的利率更高。同时贷款机构可能会限制可购买的物业类型（例如，可能排除农村农场），并可能要求SMSF成员提供个人担保。
从关联方借款时，需要额外考虑并需要额外的文件。例如，贷款的条款必须是“独立”的。澳大利亚税务局（ATO）为关联方房地产贷款提供了“安全港”条款。这些“安全港”条款规定了要收取的利率、贷款期限和LVR等。如果希望使用不同的贷款条款，SMSF受托人必须从ATO获取一份私人裁定，以确保这些条款与独立交易一致，或提供第三方提供的报价证据。
考虑建立自营养老金SMSFs？
建立一个用于购房的SMSF是一项重要的财务决策，最好提前寻求相关的专业财务建议，并且提前准备。
在建立SMSF时，通常澳大利亚税务局（ATO）会需要一定时间，完成一系列审查。在注册过程完成之前，无法将资金转入。由于定金和结算款项只能来自SMSF的银行账户，因此在相关结构、文件、贷款方和资金就位之前，不应签署购房合同。所以如果考虑使用自营养老金购房，投资人需要提前准备。
已经拥有SMSF？
如果已经建立了SMSF，在购买房产前，可能需要对养老金的结构和信托契约(Trust Deed)进行一些更改。例如，第三方贷款方可能要求SMSF拥有一个公司托管人。具有较旧信托契约的SMSF可能还需要进行信托契约修订，以明确允许LRBA的条款。
其他需要遵守的规则
自营养老金购房除了需要遵守相应的借款规则以外，还需要遵循其他养老金的相关规则。例如：
通常不允许SMSF从关联方（如从养老金成员）购买住宅物业。
不允许向关联方出租物业，除非它是商业物业，用地、租赁条款符合商业条件，并获得了证明这些租赁条款是符合市场水平的。
养老金的投资符合唯一目的测试——这意味着养老金的投资和活动必须以为养老金成员积累退休储蓄为唯一目的。因此不能作为度假屋使用。
定期审查投资策略，受托人在制定和审查基金的投资策略时考虑，包括风险、回报、流动性和分散性等关键因素。如果物业将成为SMSF的主要资产，受托人将需要在投资策略中记录为什么尽管养老金缺乏分散性，他们仍然认为投资房地产是合适的。
尽早寻求建议
在进行任何交易之前，建议与专门从事自营养老金会计师和律师沟通，以避免不利的GST、CGT和印花税后果。同时受托人还可以咨询持有牌照的理财师，以确保他们在建立SMSF前，了解SMSF涉及的风险和成本，以及在SMSF内部借款购房是否合适。
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