3 Feb 2023
告别2022年，在2023年澳大利亚的房地产市场将何去何从？面临加息和经济增速放缓，澳洲的房地产市场是否会出现崩盘？未来地产市场是否还有机会？
澳洲民用住宅市场
在2021年疫情结束后，澳洲的住宅物业市场出现了明显的反弹。2022年，加息和上涨通货膨胀，以及经济增速放缓，让我们不得不面对一个充满不确定性的市场环境。
未来市场的前景，在很大程度上会取决于央行的货币政策和升息对经济带来的后续影响。利率进一步上升，会导致消费低迷，消费者信心下滑。最终可能将房地产市场推向更深层次的萧条。
根据CBA的报告，约 70% 在2021年申请的低息固定利率贷款，会在今年到期，转为5~6%的浮动利率贷款。
这将是对澳洲房地产市场稳定性的重大考验，虽然大多数房主，仍然可以出售他们的房子，但随着加息的深入，可能会有更多的房源进入市场，这有可能会进一步加剧澳洲房价下行的压力。
澳洲房地产市场是否会崩盘？
总体而言澳大利亚房地产市场，目前正处于比较低迷的状态，但并非所有地区的市场都受到影响。澳洲每个州，每一个地区的房地产市场表现均有所不同。有些地方的房产价值出现了明显的下降，在其他地方稳定，也有一些地方的房屋价值仍在上升。
影响澳洲房地产市场表现的一个重要因素就是澳大利亚的家庭债务与家庭收入之比。
当前澳大利亚的家庭债务与家庭收入的比例，已经达到了相当高的水平。（见下图）这主要是因为房价上升，导致相关房地产抵押贷款的规模也逐年增加。在不断上升的债务面前，澳洲人的家庭收入，却并未出现相应的上涨。
我们大多数时候会更关注利率上升对房地产市场的影响，但利率只是影响房价的一个因素。
当很多人都无法承担债务压力，被迫出售房产。而市场中又没有足够的卖家时，房地产市场就会 "崩溃"。因为这时房产必须以非常大的折扣出售，从而引起市场的连锁反应。而人们被迫出售房产的唯一原因就是他们无法继续承担抵押贷款，而这种情况会在抵押贷款成本(利率）上升过高的时候出现。尽管澳洲央行已经连续加息多次，但目前的利率水平，大多数借款人仍可以应付。澳洲的银行信贷的坏账率，目前仍保持在历史低位。
在2020疫情期间，澳洲失业率大幅上升。如果失业率居高不下，也会导致人们被迫出售资产，引发市场的崩溃。然而，澳大利亚的情况并非如此。
市场的需求依然强劲
澳洲民宅市场的空置率一直维持在较低的水平，这表明市场对房屋的需求依然强劲。急剧上升的开发成本正在削减新房的供应，但随着边境的开放，市场的需求却出现了明显的上升。
预计澳洲会在未来10年吸纳230万新移民，而新增移民无疑对澳洲的房地产市场是一个利好消息。
尽管利率的上升，给我们带来了很多的不确定性。但稳定的租赁市场和持续增加的新移民，仍然让澳洲的地产市场充满吸引力。
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