刘致屹， 壹禾财富， 2020-06-11
最近很多朋友问我关于自住房、地税和资产增值税（CGT）方面的问题。尤其是很多拿到TR在等PR的朋友，也想要知道自己的自住房能不能享受澳洲的税务优惠。
今天就关于澳洲自住房税务上的一些相关问题和大家聊一聊。当然，还是要提一句，我只分享个人的见解，并不代表税务意见，我也不了解您的个人情况，如果有需要，我们可以帮助您制定一份完整的税务规划。
在澳洲房地产，包括纳税人的自住房都是属于资产增值税的应税资产，也就是我们通常说的“CGT资产”（Capital Gains Tax Assets）。当CGT资产被出售，纳税人可能需要对部分或者全部的资产增值部分交纳税金。
根据目前澳洲的税法，纳税人可以在符合一定条件的情况下，获得资产增值税减免（CGT减免），其中税务优惠力度最大的就是自住房税务减免（或称作主要居所税务减免，Main Residence Exemption）。
自住房税务减免，可以让澳洲的税务居民：
在出售自住房的时候免于交纳资产增值税 （CGT）。
而在持有自住房的时候也无需每年缴纳地税（Land Tax）。
这大大降低了自住房的持有成本，这也代表我们可以通过出售自住房获利，但不用担心税务相关的问题。
只是这项税务优惠，真的适用于所有人吗？
其实不是。那么，我们都需要符合哪些条件才能申请自住房资产增值税减免呢？首先，我们必须满足下列条件：
房产是由“个人”拥有；
纳税人本身必须是澳洲的税务居民；
出售的房产必须在持有期间是纳税人的主要居所；
出售的房产不能是通过任何方式从家庭信托或亲属继承而来的。（非继承）
这里要说明几个问题：
1. 如果我的自住房买在了家庭信托下，我还能不能享有自住房税务减免呢？
根据澳洲税务局相关CGT的58号裁定，明确指出自住房税务减免只适用于“自然人”，不适用于家庭信托和公司。
如果想要享受自住房相关的税务优惠，大家一定注意不要通过家庭信托购买自住房。
不合理的资产结构规划往往不能帮您省钱，反而会造成税务损失。
在进行个人税务规划的时候，并不是越复杂的结构越好。更重要的是根据我们未来的发展方向和个人需求，合理规划。
2. 海外税务居民的自住房需要交资产增值税吗？
在2017年5月，澳洲政府修改关于海外税务居民自住房税务减免的相关规定。在大多数情况下，海外税务居民将不再享有自住房的资产增值税减免。
根据ATO网站，如果您是在2017年，月9日以前购入的自住房，并且在2020年6月30日之前出售的话，仍然可以享受到自住房资产增值税减免。如果您是非税务居民身份并且在2017年以前，购置了澳洲的自助房，如果想要免去不必要的资产增值税，就需要在今年6月底以前尽快寻求会计师的意见。
如果您是在2017年5月9日以后购入的自住房，作为海外税务居民将不再可以享受“主要居所”的资产增值税减免。
3. 自住房税务减免只适用于我们的“主要居所”，那么税务局是如何判断“主要居所”（Main Residence）的呢？
税务局通过以下几方面来判断：
所居住的时间：应是纳税人的主要居住地。
家人的居住地：妻子，小孩是否住在同一地方？
纳税人的个人物品通常存放在哪里？
纳税人注册选举投票的地址是哪里？
纳税人的信件通常都寄送到哪里？
相关的煤气水电费，电话费账单所写的地址。
纳税人有没有其他的居所，是否有长期居住的意向。（需要注意的是，纳税人有意向要居住在某套房产，并不代表这个房产就是纳税人的“主要居所”，纳税人必须要实际居住才可以。）
另外需要注意的是，如果您的自住房建在了一块超过2公顷的土地上，那么也是不符合澳洲税务局对“主要居所”的定义的。同时也无法享受自主房相关的税务优惠。
4. 如果不能及时搬入或者居住到我们的“主要居所”会出现哪些问题？
税务局对“主要居所”的判定，有提到房产应是纳税人主要的居住地。但如果我们买了一块地，自己盖了一套房子打算作为我们的自住房，在盖房子的过程中，我们并不能入住。或者我们买了一套期房，也是准备用来做自住房的，但可能需要等2年才能交割。
这个时候我们要申请“主要居所”相关的税务优惠，就必须要在房产可居住以后的第一时间搬入。
也就是说在房子完工，收到“可居住证明”以后就一定要搬入。
期房，则要在房产交割以后，立刻搬入。
税务局会根据纳税人是否在房产可居住的第一时间，及时地入住指定的居所做为“主要居所”的判断依据。
只要我们在房产可居住的情况下第一时间入住，那么从税务局的角度，“主要居所”的税务优惠都是适用的。
5. 我们是否可以有多个“主要居所”，同时享有自住房税务减免？
“主要居所”有这么多税务优惠，我们可能会想，能不能一个人拥有多套“主要居所”呢？或者能不能在我名下一套房是我的主要居所，我太太名下一套房是她的主要居所？这样不是有更多的税务优惠吗？
正常情况下是不行的，但是也有例外。如果您购买了新的自住房，同时选择卖掉现有的自住房，在这种情况下两套房产有可能会同时享有“主要居所”的税务优惠。但是这种情况不能持续超过6个月，也就是说纳税人要在6个月内出售旧的自住房，从而获得资本利得税减免。
如果不能在6个月内完成出售，那么纳税人只能选择一套房产继续享有“主要居所”的税务优惠。同时纳税人还必须要满足：
在过去的12个月里至少在旧的居所连续的住满了3个月以上。
纳税人搬离居所的12个月内不能以出租或其他形式获取任何收入。
6. 如果我们回国了一段时间，房子空置，那么我还能继续享受“主要居所”的税务优惠吗？
当房屋空置，只要没有出租或有了新的“主要居所”，那么您的房产会一直持续享有“主要居所”的税务优惠。
如果纳税人把空置的房屋出租了，在没有其他“主要居所”的情况下，那么“主要居所”的税务优惠只会持续6年。如果在6年内，纳税人回到了自己房产居住一段时间，又把空置的房屋出租了，纳税人又可以再次享受6年的“主要居所”税务优惠。需要注意的是，纳税人必须要保有澳洲税务居民身份，并且没有其他主要的居所。
这也是我们常说的“6年原则”（Six Year Rule）。
这里举一个例子：
小张在自己的自住房里居住了两年，但是因为工作需求，被派往中国分公司工作4年。在这期间，小张把澳洲的自住房出租出去了。4年以后，小张回到澳洲居住，在自己的自住房里又居住了两年，之后又被派到英国工作了5年，期间小张又把澳洲的房子出租了。5年以后，小张回到澳洲决定卖掉澳洲的房产。这时“主要居所”的税务优惠是适用于小张的，因为小张两次都不超过6年。并且期间小张保有澳洲税务居民身份，因此在出售房产时，小张不需要交纳任何的资本利得税。当然如果房产价格出现下跌，小张也是不能享有任何资本利得抵扣。
在这个例子里我们需要注意两点：
如果小张的房屋在居住期间用于出租、家庭办公室或产生了其他相关的收入，那么小张都不能使用“6年原则”。
如果小张成为了澳洲的非税务居民也可能影响“主要居所”的税务优惠。
在税法修改后，非澳洲税务居民的税务优惠有所减少，因此“6年原则”对很多常期居住在中国的客户已经失去了意义。
结语
如果您打算在澳洲购买自住房，定居澳洲。那么自住房相关的税务优惠一定要提前了解，这样才能帮助您在未来更好地选择。
在您设立家庭信托，搭建税务结构前最好提前做好个人的税务规划。这样才能提前发现问题，优化税务结构。
壹禾财富和资深会计师合作，为客户提供全面的税务规划服务。
涉及个人税务规划，企业税务规划，税务结构设计和资产配置等多全方位专业咨询服务。
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